خطوات وإجراءات شراء عقار في تركيا

• شراء عقار في تركيا، لم يعد حلما، فمع التسهيلات الكثيرة والمتتالية التي أعلنت عنها الحكومة التركية، أصبح الحلم حقيقة.
• لقد بات بمقدور الكثير من أصحاب الدخول المتوسطة شراء شقق وأراض وعقارات في أماكن متفرقة بأسعار مناسبة سواء نقدا أو بالتقسيط.
• أما بالنسبة للمستثمرين، فإن شراء العقار لم يعد فقط مصدرا للدخل والاستثمار الناجح، بل أصبح وسيلة للحصول على الجنسية التركية، التي تفتح أمامهم الباب واسعا للحصول على فرصة تجارية واعدة داخل تركيا وخارجها.
• كما أن غير المستثمرين ايضا بإمكانهم الاستفادة من الحصول على جواز سفر تركي بكل امتيازاته، من خلال شراء عقار.
• التقرير التالي يسلط الضوء على إجراءات شراء العقارات في تركيا خطوة خطوة.

 أولا: اختيار العقار

• اختيار العقار نفسه، بما يتلاءم مع الهدف منه وأسباب شرائه، كأن يكون: أرضا زراعية، أو محلا تجاريا، أو شقة سكنية، أو شقة فندقية، أو متجرا في أحد المراكز التجارية، أو مجموعة عقارات.

ثانيا: كتابة العقد

• توكيل المحامي المتخصص ذي الخبرة في العقود العقارية.
• التوقيع على العقد الابتدائي، ويجب مراعاة التالي:
  • كتابة العقد عند الشراء أو التعاقد مباشرة.
  • صياغة العقد باللغتين التركية والعربية.
  • توثيق العقد لدى كاتب العدل.
  • العقد يجب أن يتضمن كافة شروط الاتفاق مثل: الجدول الزمني للدفع، والأحكام، والشروط، وتاريخ التسليم، والشروط الأخرى المتفق عليها، وجميع المعلومات القانونية الأخرى المتعلقة بالعقار.

ثالثا: دفع ثمن العقار وآلية السداد

• في حالة الرغبة في التقديم على الجنسية التركية، يجب أن يتم تحويل 250 ألف دولار فيما فوق.
• إشعار التحويل يجب أن يكون من الحساب الشخصي للمشتري، إلى حساب المالك أو المشروع مع تجنب التحويل عن طريق الوكالات.
• إشعار التحويل يجب أن يتضمن شرحا عن سبب التحويل (شراء عقار على سبيل المثال).
• يجب أن يكون الإشعار مصدقا من قبل الجهة التي أصدرته (البنك).
• تم الإعفاء من شرط إبراز إيصال مصرفي إذا كان شراء العقار من شركات متعاونة مع القطاع العام كشركتي TOKİ و Emlak Konut.
• الأشخاص الذين اشتروا عقارا بقيمة مليون دولار اعتبارا من تاريخ 12/01/2017 ليسوا مجبرين على إثبات تسديد دفعاتهم من خلال إيصالات مصرفية، تطبق هذه الميزة حتى لو كان العقار تم شراؤه من أشخاص أو شركات خاصة.
• يتم اعتماد تاريخ شراء للعقار لاحتساب سعر الصرف، بحسب نشرة البنك المركزي التركي الرسمية.
• التأكد أن سعر شراء العقار في تركيا يشتمل ما يسمى (شهادة ورسوم تغيير الاسم، وفواتير الاستخدام، وبراءة ذمة من عدم وجود تكاليف مستحقة الدفع).

رابعا: تقرير التقييم العقاري

التعريف:

• تقرير التقييم العقاري يهدف إلى توضيح قيمة العقار السوقية وفقا لمعايير محدَّدة، ويتم إجراؤه من قبل شركة تقييم مرخصة ومعتمدة لدى الحكومة التركية.
• التقرير من الأوراق الرسمية اللازمة لإنجاز معاملات تسجيل سند الملكية (الطابو) في المبيعات العقارية للأجانب في تركيا.
• التقرير ليس قاصرا على الأجانب الذين يتقدمون للحصول على الجنسية التركية، بل هو مطلوب من كل من يقوم ببيع وشراء العقارات من الأجانب في تركيا عموماً.
• يجب ألا يكون مبلغ التقييم أعلى من مبلغ الشراء، مع مراعاة عدم احتساب ضريبة القيمة المضافة، بحيث تكون قيمة التقييم مساوية لسعر الشراء بدون الضريبة.

الهدف:

• تكوين نظام للتقييم العقاري.
• حماية حقوق المستثمر.
• إتاحة الفرصة للحصول على معلومات السعر الحقيقي للعقار.
• تأمين جوّ استثماري آمن.
• منع التهرب الضريبي في مجال الإنشاءات والعقارات.

المدة:

• يستغرق إعداد تقرير التقييم من يومين إلى 3 أيام.
• صلاحية التقرير لا تتجاوز 3 أشهر.

خامسا: دفع ضريبة القيمة المضافة (تدفع لمرة واحدة فقط):

• ضريبة القيمة المضافة هي غالبا تعادل 1% أو 8% من قيمة البيع حسب نوع العقار.
• يتم فرض هذه الضريبة على كل عملية بيع في تركيا.
• تقوم دائرة الضرائب بتحصيلها من البائع.

سادسا: تأمين الزلازل (DASK)

هو تأمين إلزامي في تركيا، ويتم حسابه على أساس المتر المربع للعقار، وسعره ليس مرتفعا.

ويخضع لهذا التأمين المخاطر التي تنشأ خلال وبعد وقوع الزلازل، بما في ذلك الحرائق والانفجارات والتسونامي والانهيارات الأرضية وغيرها.

سابعا: تسجيل العقار في دائرة سند الملكية (الطابو)

يحتاج المشتري إلى تسجيل عقاره في دائرة سند الملكية (الطابو)، ثم استخراج وثيقة سند الملكية (الطابو).

الأوراق المطلوبة لتسجيل العقار في دائرة سند الملكية (الطابو)

• صورة ضوئية من جواز السفر.
• ترجمة جواز السفر مصدقة من كاتب العدل (النوتر).
• عدد 2 صورة شخصية حديثة.
• رقم ضريبي شخصي للمشتري، يتم استخراجه من أي دائرة ضرائب.
• تقرير معدل قيم العقارات في المنطقة و يصدر هذا التقرير عن البلدية.
• بيان بضرائب وديون العقار من مديرية البلدية التي يقع فيها العقار، يمكن لمالك العقار القديم استخراجه.
• تقرير التقييم العقاري.
• تأمين الزلازل (DASK)، ويتم استخراجه من إحدى شركات التأمين، وتكون قيمته مختلفة اعتماداً على الشركة، وغالباً ما تكون قيمته بسيطة.
• في حالة الرغبة في التقديم على الجنسية التركية بالاستثمار العقاري، يتم توقيع تعهد بعدم بيع او نقل ملكية العقار لمدة 3 سنوات، حيث إذا تم بيعه أو نقل ملكيته خلال هذه الفترة يتم إبطال الجنسية.

ثامنا: بيان المطابقة

• تقوم دائرة سند الملكية (الطابو) برفع الطلب للدائرة العامة للطابو والسجل العقاري.
• بعد دراسة الطلب تقوم الدائرة العامة للطابو بإرسال بريد إلكتروني للمشتري يتضمن بيان المطابقة (Uygun Bilgisi).
• هذا البيان ينص على أن العقار الذي تم شراؤه بالقيمة المدفوعة مطابق للشروط المنصوص عليها بالقانون للحصول على الجنسية التركية.
• يتم إرفاق بيان المطابقة مع الوثائق التي يتم تقديمها للحصول على الجنسية التركية.

تاسعا: استخراج شهادة السكن والمعيشة:

• تصدرها البلدية للأبنية الجديدة.
• وثيقة تؤكد أن الملكية انتقلت وفقا للوائح والتشريعات ونظام البناء في البلاد.
• يذكر فيها أن المبنى صالح للاستخدام والمعيشة.
• ضرورية للحصول على اشتراك الماء والغاز والكهرباء.
• يستلزم لاستخراجها إبراز سند الملكية، وصورة جواز السفر، وترجمة موثقة لجواز السفر، والرقم الضريبي، وإيصال الرسوم.