“الطابو” سند الملكية.. ما هو، وما أهميته، وكيف يمكن استخراجه؟

ما هو سند الملكية “الطابو”؟

• هو سند الملكية الذي يثبت ملكية العقار سواء كان أرضا أو منزلا أو محلا تجاريا… إلخ.
• يحتوي على وصف دقيق للعقار ومعلومات المالك، وصورته.
• يتم إصداره باللغة التركية فقط.
• عند الحاجة، يمكن ترجمته عند مترجم محلف وتصديقه من كاتب العدل (النوتر).
• يمكن لأكثر من شخص امتلاك العقار، وتسجيله.
• لا يتم نقل ملكية العقار رسميا إلى المشتري إلا عن طريق “الطابو”.
• يتم استخراج “الطابو” من: مديرية السجل العقاري (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – TKGM).

أنواع الطابو (وفقا لنوع العقار والغرض منه)

1- الطابو الزراعي (الأزرق) (Tarım Arazi tapu):

• هو سند الملكية الذي يمنح على الأراضي التي يحقّ لصاحبها أن يقوم بأيّ عمل زراعيّ أو ملحقاته مثل تربية الدواجن أو المواشي ضمن الأرض المملوكة المُخصصّة لهذا المشروع.

2- الطابو العقاري (الأحمر):

• هو سند الملكية الذي يمنح على الوحدات السّكنيّة (بيت – منزل – فيلا – مكتب أو الأراضي المدرجة ضمن المخطّط التّنظيميّ للمدينة…إلخ).

3- الطابو التجاري:

• هو السجل الخاص بالعقارات التجاريّة.
• يشمل العقارات من هذا النوع كلاً من: المكاتب، والمحلات، والمخازن، وأي عقار يستخدم للأغراض التجارية…
• يشمل كذلك المساكن التي تمّ تحويل إلى الاستخدام التّجاريّ.
• يجب تدوين عبارة “سجل تجاري عقاري” على سجلّات العقارات التي تقوم بمزاولة الأنشطة التجاريّة.
• يتم تنظيم السّجل التجاريّ العقاريّ عن طريق تدوين اسم صاحب السجلّ، وحجم العقار بوضوح، بالإضافة إلى موقع العقار، ونوع العقار، ووضع الحصص المثبّتة فيه، وأصحاب الأسهم والحصص الموجودة فيه.
• لابدَّ من تدوين كافّة التعديلات التي تمّ القيام بها في السجلّ العقاريّ العائد إلى العقار إن وجدت، إضافة إلى تسجيل الرقم التسلسليّ، والتاريخ العائدين إلى العقار.
• يجب مراجعة كلّ من البلديّة التي تعود سجلّات العقار إليها، ودائرة السجّلات العقاريّة التي يتبعها هذا العقار، وذلك للاطلّاع على الشروط الإضافيّة الأخرى في حال وجودها.

أنواع الطابو (وفقا لمرحلة البناء)

1- طابو البناء (سند البناء)

• يتم ذكر معلومات العقار العامة الرئيسية، دون ذكر المعلومات الخاصة بالأقسام المستقلة من العقار.
• بمعنى أنه يتم تسجيل العقار على أنه وحدة واحدة ولا يقسم إلى أقسام مستقلة.
• مثال ذلك، البيوت المستقلة، والحظائر وملحقاتها، والمخازن وما شابه ذلك من أبنية، يتم اعتبارها جزءا من العقار.

2- طابو الارتفاق العقاري:

هو ذلك السند الذي من خلاله يتم تسجيل كلّ قسم من أقسام العقار على حدة، مثل الشقق داخل العمارة الواحدة.
في هذه الحالة يتمّ تخطيط مشروع مناسب للبناء فوق قطعة أرض مخصّصة، ثم تؤخذ موافقة الإنشاء، وبعد ذلك يتمّ تقسيم المشروع أقساماً مستقلّة.
يتم منح سند خاص لكل قسم (الشقة في البناء تحت الإنشاء).
هذا السند يبين موقع الشقة والمعلومات الخاصة بها، دون النظر إذا كان تم البدء بالمشروع أم لا.
في هذا السند لابد أن يتم ذكر نوع العقار (أرض عقارية أم زراعية)، وذلك بسبب عدم الانتهاء من المشروع نفسه.
بعد الانتهاء من المشروع والحصول على “موافقة الإسكان” من البلدية، يتمّ تخصيص سندات الملكيّة للعقار.

3- طابو الارتفاق الطابقي (Kat irtifakı):

لا يقل أهمية عن “طابو” الملكية التامة، لدوره في حماية حق مالك العقار.
يحق للمشتري الحصول عليه عند شراء عقار ضمن مشروع سكني أو تجاري مازال قيد الإنشاء، ولكنه اجتاز نسبة معينة من عملية الإنشاء وليس العملية بالكامل.
يعطي لحامله حق الملكية في الطابق الذي تم تحديده من المبنى الذي اشترى به.
يعد المرحلة الأخيرة قبل الحصول على طابو الملكية التامة.
يقوم متعهّد الإنشاءات عادة باستصداره، للحصول على التمويل اللّازم للمشروع.
يحدّد هذا السّجل أسهم العقار، وحصّة كلّ مالك.
يطلق عليه أيضا (الملكية الانتقالية).

3- طابو الملكية التامة (Kat Mülkiyeti):

• هو سند تسجيل ملكيّة العقارات بعد الانتهاء من إنشائها تماماً.
• يتم تعيين الأقسام المستقلّة فيها مع الحصول على الموافقة باستخدام كلّ قسم على حدة.
• يتم منح سند ملكية تام لكل قسم على حدة.
• من خلاله يثبت ملكيّة صاحب السّند على القسم المستقلّ في البناء المذكور (شقة في عقار مثلا).
• يتم ذكر رقم الشّقّة، أو القسم المستقلّ، وموقعه في البناء، وحصّته من الأرض المقام عليها البناء.
• في حالة عدم وجود مثل هذه المعلومات في “الطابو”، فهذا يعني أنّ العقار المعنيّ لم يحصل بعد على حقّ الملكيّة التامّ، وإنما مازال بصفة طابو الارتفاق الطابقي.
• إذا ذكر رقم القسم المستقلّ وموقعه وحصّته من الأرض والمعلومات الأخرى الخاصّة به، وجنسه بأنّه أرض إعمارية، فهذا يعني أنّ العقار قد حصل على حقّ ارتفاق.
• في حالة ذكر جنس العقار على أنّه عمارة أو فيلّا أو شّقة هذا يعني أنّ العقار المعني يكون قد حصل على حقّ الملكيّة التامّ.
•  يتم الإشارة إلى نوع العقار من حيث البناء في خانة “نوع الطابو”: ملكيّة تامّة أو ارتفاق عقاري أو ملكية انتقالية.
• يعدّ سجل الملكيّة التامة بشكل مختصر إثباتاً بأنه قد تمّ تشييد البناء كاملاً بشكل موافق لقانون البناء.

الملكية المشتركة للعقار

• يتمّ تسجيل العقار باسم أكثر من شخص واحد في الوقت نفسه.
• يعتبر هذا التطبيق أحد الأدوات الاستثماريّة الجديدة في سوق العقارات التركيّة.
• يتمّ في هذا النّوع من قيود السّجلّات العقارّية تسجيل العقار بنسب متساوية أو مختلفة بين الشّركاء حسب رغبتهم.
• يُعتبر الشّركاء في العقار الواحد شركاء في أقسام العقار كلّه (على الشيوع)، فالشّريك في العقار ليس له جزءٌ مخصّص من العقار، وإنّما كلّ الشركاء يشتركون في العقار كلّه.
• إذا كان العقار مملوكاً لأكثر من شخص، يتمّ منح “طابو” واحد فقط، تُفصَّل من خلاله حصّة كلّ شخص من المالكين في العقار.
• في حالة ذَكر اسم شخص واحد فقط في خانة المالك بدون ذكر نسبة كـ 1/5 مثلا، فهذا يعني أنّ العقار مملوكٌ كاملاً للشّخص المذكور في “الطابو” فقط.
• إذا ذُكرت نّسبة معيّنة فهذا يعني أنّ هناك شريكاً في العقار، وأنّ الشّخص المذكور اسمه يمتلك في العقار هذه النّسبة فقط.

نظام “اقتسام الوقت” Time Share

• يمكن التملك من خلال نظام “اقتسام الوقت” أو “التايم شير”.
• من خلال هذا النظام يتم شراء حصة عقارية في ملكية وحدة من وحدات منشأة، وتعطى الحصة لمالكها الحق في الانتفاع بالوحدة لمدة زمنية محددة كل عام (أسبوع – أسبوعان… إلخ)،.
• “التايم شير” شائع في العقارات الخاصّة بقضاء العطل وما شابه ذلك.
• يتمتّع المالك بكل حقوق الملكيّة من بيع وتأجير وتنازل عن حقه لأشخاص آخرين.

شهادة الإسكان

• تمنحها البلدية بعد معاينة العقار والتأكد من مطابقته للمواصفات الموثقة ضمن رخصة البناء التي منحتها للعقار مسبقا، بالإضافة إلى بعض الشروط الأخرى المتعلقة بالمواصفات الفنية لسلامة البناء.
• تمنح للمقاول أو صاحب العقار الحق في إدخال الكهرباء و الماء من
• ليست مرتبطة بسند الملكية، وبالتالي يمكن تملك أي عقار، ولو بدون وجود شهادة الإسكان.

الوثائق المطلوبة لاستخراج “الطابو”

• تصريح الإقامة التركي، أو جواز السفر مترجم وموثق من كاتب العدل (النوتر).
• الرقم الضريبي.
• عقد البيع.
• عدد 1 صورة شخصية للبائع، وعدد 2 صورة شخصية للمشتري.
• وثيقة التأمين ضد الزلزال والكوراث الطبيعية (DASK SIGORTASI).
• مستند براءة الذمة من قبل البائع و يتم الحصول عليها من البلدية.
• وثيقة السجل العقاري.
• إيصال دفع الرسوم.
• نسخة عن الطابو الخاص بالبائع.
• الوكالة الشخصية في حال كان المتقدم بالطلب، ينوب عن صاحب العلاقة في إتمام عملية الشراء.
• إذا كان العقار إرثاً، يلزم إحضار شهادة الوفاة، بالإضافة إلى قرار المحكمة (إعلام الوراثة).

إجراءات استخراج “الطابو”

• كتابة العقد الخاص بعملية الشراء وتوقيعه من الطرفين أو من ينوب عنهما.
• التقدم بطلب نقل الملكية مرفقة بالوثائق المطلوبة إلى مديرية السجل العقاري.
• بعد استكمال الأوراق اللازمة، يتم استلام الـ الطابو، خلال مدة يتم احتسابها وفقا لحالتين:

أولا:

• من 3 أيام إلى أسبوع.
• يشترط في هذه الحالة أن يكون هناك عقارا آخر في نفس المجمع السكني، تم بيعه لأجنبي خلال 3 سنوات فائتة.

ثانيا:

• من شهر إلى ثلاثة اشهر
• في هذه الحالة لا يكون هناك أي أجنبي اشترى أي عقار في نفس المجمع السكني خلال 3 سنوات.
• في حال عدم وجود عملية بيع للأجنبي خلال الـ 3 سنوات الفائتة في نفس المجمع السكني الذي تقدم الشاري للحصول على سند الملكية لإحدى وحداته السكنية.
• و يعود ذلك إلى ضرورة الحصول على موافقة أمنية من قبل الجيش التركي للتأكد من عدم وقوع العقار ضمن أي منطقة من الممكن أن تشكل تهديدا للأمن القومي التركي.
• عادة لا يتم الحصول على هذه الموافقة في بعض الأماكن الواقعة ضمن القرى النائية، والمواقع الأثرية من الدرجة صفر والدرجة الأولى، وفي العقارات المجاورة للقطاعات العسكرية والمطارات الحربية أو المدنية والمفارز الأمنية.

البيانات المذكورة في “الطابو”

يحتوي الطابو من النوع الأحمر على ثلاثة أجزاء :

الجزء الأول:

• البيانات الخاصة بموقع العقار أو المشروع

الجزء الثاني:

• البيانات الخاصة بالوحدة السكنية أو الشقة نفسها.
• معلومات عن طريقة تملك العقار في تركيا، كأن يكون مالك العقار حصل عليه عبر ميراث لأحد أقاربه أو عن طريق شراء من مالك سابق أو شراء من شركات البناء “أي: شراء العقار لأول مرة”.
• يُضاف في نفس الحقل معلومات أيضاً عن صاحب العقار السابق (هل هو تركي أم أجنبي؟ وهل هو مرهون أم لا؟) في حال كان مستعملاً.
• معلومات عن المالك، وتكون معلومات تعريفية بالشخص، كالاسم والرقم الوطني والجنسية، وإن وجد أكثر من مالك للعقار تذكر معلومات تفصيلية كذلك عنهم مع ذِكر حصة كل واحد منهم من العقار.

الجزء الثالث:

• بيانات التسجيل، ويشمل منطقة الأختام والتواقيع الخاصة بمديرية السجل العقاري.

رسوم “الطابو” في تركيا

• تبلغ رسوم سند الملكية “الطابو” 2% من سعر العقار، تفرضها الدّولة على كلّ من البائع والمشتري.
• جرت العادة على أن يدفع المشتري رسوم “الطابو”، أي 4% من مجموع قيمة العقار، أي إذا كان سعر العقار 100 ألف ليرة، يدفع المشتري 4 آلاف ليرة.

استلام “الطابو”

• يتم استدعاء البائع والمشتري، إلى مديرية السجل العقاري للقيام بعملية التنازل النهائي.
• تتم عملية التنازل النهائي بوجود الموظف المسؤول والمترجم المحلف والبائع والمشتري.
• يقوم المترجم المحلف والموظف المسؤول، بشرح حالة العقار للمشتري و قراءة شروط الاتفاق، والتأكد من تسديد المبلغ المتبقي على المشتري لطرف البائع.
• يطلب من الطرفين التوقيع.
• يتم طباعة سند الملكية، والتوقيع عليه من قبل الموظف المعتمد في مديرية السجل العقاري (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – TKGM)، ثم تسليم نسخة منه للمشتري.
• تحتفظ الدائرة بنسخة منه في أرشيفها، ويتم إعطاء نسخة للمالك لإثبات حقه في العقار.

أسئلة شائعة حول “الطابو”