شروط وإجراءات الحصول على الجنسية التركية عن طريق شراء عقار (ملف شامل)

الاستثمار العقاري في تركيا، يعد أحد أهم الوسائل للحصول على الجنسية، ويسعى كثير من المستثمرين إلى الاستفادة من هذه الوسيلة، خاصة وأن المدة المحظور بيع العقار فيها ليست كبيرة، بل وقد تساعد على زيادة سعره..

التقرير التالي يسلط الضوء على كافة تفاصيل وإجراءات ومراحل شراء العقار في تركيا، بهدف الحصول على الجنسية:

ما هو العقار الملائم للحصول على الجنسية التركية؟

الشروط العامة

• ألا تقل قيمة (العقار/ العقارات) عن 250 ألف دولار أمريكي.
• ألا يتم بيع أو نقل ملكية العقار لمدة 3 سنوات اعتباراً من تاريخ الشراء، ويتم التعهد بهذا الأمر في دائرة الأملاك التركية ( سند الملكية (الطابو).
• يمكن أن يتم شراء العقار من مواطن أجنبي أو تركي بشرط ألا يكون عنده صلة قرابة بالمشتري.
• لا يمكن شراء العقار من شركة مسجلة في تركيا، ويكون المشتري أو أحد أقاربه من أصحاب الشركة.
• أن يكون الشراء بعد تاريخ 19/9/2018.
• إذا تم الشراء قبل 19/9/2018، فيجب أن تكون قيمة العقار مليون دولار، إلا إذا كان سند الملكية ( سند الملكية (الطابو)) قد صدر بعد هذا التاريخ.
• ألا يكون العقار مرهونا، أو يكون موعد إنهاء الرهن قبل التقديم على طلب الجنسية.

الشراء من مشروع

• في حال الشراء من مشروع، يجب الانتباه لكون اسم صاحب الحساب المحول له مختلف عن اسم صاحب العقار حيث يجب في هذه الحالة طلب وثيقة تثبت العلاقة بينهما (حسب كون ملكية الأرض للمشروع أو لمالك خارجي).
• يمكن التقديم على طلب الجنسية أثناء نقل الملكية أو بعدها مع بيان كون العقار قد تم شراؤه بهدف الاستفادة من قانون الجنسية والتعهد بعدم البيع لمدة ثلاث سنوات.
• لا يوجد إطار زمني للشراء أي يمكن شراء أكثر من عقار بفترات زمنية متباعدة بهدف الحصول على الجنسية مع الانتباه للقيام بتقييم جديد لكل العقارات عند تقديم الطلب.

شراء عقار بالتقسيط أو قيد الانشاء:

• وفقا للتعديلات القانونية الجديدة، أصبحت العقود الأولية (الابتدائية)، مقبولة، ما مهد الطريق لقبول الاستثمار في المشاريع الجديدة قيد الإنشاء.
• يكون التعامل وفقا للقيمة التقديرية للمشروع والتي يتم تحديدها كما لو أنه قد اكتمل إنجازه.
• يجب أن تسدد جميع الأقساط قبل تقديم الطلب، أو تسديد أقساط تزيد قيمتها عن 250 ألف دولار.
• الحصول على سند ملكية ارتفاقي (Kat Irtifaki)، وهو سند ملكية يثبت حق صاحب السند في البناء الذي سيتم إنشاؤه فوق قطعة معينة من الأرض.
• يكون سند الملكية الارتفاقي مثبت في سجلات دائرة العقار ( سند الملكية (الطابو))، ويذكر فيه موقع ورقم كل قسم منه ولمن تعود ملكيته.
• في حالة الانتهاء من المشروع أو البناء مع أخذ موافقة الإسكان من البلدية (إذا كان موافقاً للشروط والمعاير القياسية التركية) يتحول سند الارتفاق إلى سند ملكية تام.

مراحل شراء العقار

اختيار العقار

• اختيار العقار نفسه، بما يتلاءم مع الهدف منه وأسباب شرائه، كأن يكون: أرضا زراعية، أو محلا تجاريا، أو شقة سكنية، أو شقة فندقية، أو متجرا في أحد المراكز التجارية، أو مجموعة عقارات.

كتابة العقد

1. توكيل المحامي المتخصص ذي الخبرة في العقود العقارية.
2. كتابة العقد الابتدائي، ويجب مراعاة التالي عند كتابته:
   1. كتابة العقد عند الشراء أو التعاقد مباشرة باللغتين التركية والعربية.
   1. توثيق العقد لدى كاتب العدل.
   1. العقد يجب أن يتضمن كافة شروط الاتفاق مثل: الجدول الزمني للدفع، والأحكام، والشروط، وتاريخ التسليم، والشروط الأخرى المتفق عليها، وجميع المعلومات القانونية الأخرى المتعلقة بالعقار.

دفع ثمن العقار وآلية السداد

• يجب أن يتم تحويل 250 ألف دولار فيما فوق.
• إشعار التحويل يجب أن يكون من الحساب الشخصي للمشتري، إلى حساب المالك أو المشروع مع تجنب التحويل عن طريق الوكالات.
• إشعار التحويل يجب أن يتضمن شرحا عن سبب التحويل (شراء عقار على سبيل المثال).
• يجب أن يكون الإشعار مصدقا من قبل الجهة التي أصدرته (البنك).
• تم الإعفاء من شرط إبراز إيصال مصرفي إذا تم شراء العقار من شركات متعاونة مع القطاع العام كشركتي TOKİ و Emlak Knut.
• الأشخاص الذين اشتروا عقارا بقيمة مليون دولار اعتبارا من تاريخ 12/01/2017 ليسوا مجبرين على إثبات تسديد دفعاتهم من خلال إيصالات مصرفية، تطبق هذه الميزة حتى لو كان العقار تم شراؤه من أشخاص أو شركات خاصة.
• يتم اعتماد تاريخ شراء للعقار لاحتساب سعر الصرف، بحسب نشرة البنك المركزي التركي الرسمية.
• التأكد أن سعر شراء العقار من تركيا يشتمل ما يسمى (شهادة ورسوم تغيير الاسم، وفواتير الاستخدام، وبراءة ذمة من عدم وجود تكاليف مستحقة الدفع).

تقرير التقييم العقاري

التعريف:

• تقرير التقييم العقاري يهدف إلى توضيح قيمة العقار السوقية وفقا لمعايير محدَّدة، ويتم إجراؤه من قبل شركة تقييم مرخصة ومعتمدة لدى الحكومة التركية.
• التقرير من الأوراق الرسمية اللازمة لإنجاز معاملات تسجيل سند الملكية (الطابو) في المبيعات العقارية للأجانب في تركيا.
• التقرير ليس قاصرا على الأجانب الذين يتقدمون للحصول على الجنسية التركية، بل هو مطلوب من كل من يقوم ببيع وشراء العقارات من الأجانب في تركيا عموماً.

الهدف:

• تكوين نظام للتقييم العقاري.
• حماية حقوق المستثمر.
• إتاحة الفرصة للحصول على معلومات السعر الحقيقي للعقار.
•  
• تأمين جوّ استثماري آمن.
• منع التهرب الضريبي في مجال الإنشاءات والعقارات.

المدة:

• يستغرق إعداد تقرير التقييم من يومين إلى 3 أيام.
• صلاحية التقرير لا تتجاوز 3 أشهر.

قيمة العقار:

• الحصول على التقييم بالسعر الحقيقي للعقار.
• يجب ألا يكون مبلغ التقييم أعلى من مبلغ الشراء، مع مراعاة عدم احتساب ضريبة القيمة المضافة، بحيث تكون قيمة التقييم مساوية لسعر الشراء بدون الضريبة.

دفع ضريبة القيمة المضافة (تدفع لمرة واحدة فقط):

• ضريبة القيمة المضافة هي غالبا تعادل 1% أو 8% من قيمة البيع حسب نوع العقار.
• يتم فرض هذه الضريبة على كل عملية بيع في تركيا.
• تقوم دائرة الضرائب بتحصيلها من البائع.

شروط الإعفاء من الضريبة المضافة للأجانب:

• ألا يكون لديه إقامة رسمية في تركيا.
• أن يكون هو المالك الأول للعقار، أي يستلمه مباشرة من شركة الإنشاء.
• ألا يكون لديه إقامة فعلية في تركيا أكثر من 180 يوما.
• عدم بيع العقار لمدة سنة.

تقديم طلب الإعفاء الضريبي:

• في حال الرغبة بالحصول على الجنسية التركية يجب تقديم طلب الإعفاء الضريبي والحصول عليه قبل التقدم للحصول على إقامة المستثمر.

تسجيل العقار في دائرة سند الملكية (الطابو)

يحتاج المشتري إلى تسجيل عقاره في دائرة سند الملكية (الطابو)، ثم استخراج وثيقة سند الملكية (الطابو).

الأوراق المطلوبة لتسجيل العقار في دائرة سند الملكية (الطابو)

• صورة ضوئية من جواز السفر.
• ترجمة جواز السفر مصدقة كاتب العدل (النوتر).
• عدد 2 صورة شخصية حديثة.
• رقم ضريبي شخصي للمشتري، يتم استخراجه من أي دائرة ضرائب.
• توقيع تعهد بعدم بيع او نقل ملكية العقار لمدة 3 سنوات، حيث إذا تم بيعه أو نقل ملكيته خلال هذه الفترة يتم إبطال الجنسية، ويحق لصاحب العقار التصرف فيه بعد ثلاث سنوات.
• تقرير من شركة معتمدة لدى الحكومة التركية بقيمة العقار (تقرير التقييم العقاري).
• بيان بضرائب وديون العقار من مديرية البلدية التي يقع فيها العقار، يمكن لمالك العقار القديم استخراجه.
• تأمين الزلازل (DASK)، ويتم استخراجه من إحدى شركات التأمين، وتكون قيمته مختلفة اعتماداً على الشركة، وغالباً ما تكون قيمته بسيطة.

بيان المطابقة

• تقوم دائرة سند الملكية (الطابو) برفع الطلب للدائرة العامة للطابو والسجل العقاري.
• بعد دراسة الطلب تقوم الدائرة العامة للطابو بإرسال بريد إلكتروني للمشتري يتضمن بيان المطابقة (Uygun Bilgisi).
• هذا البيان ينص على أن العقار الذي تم شراؤه بالقيمة المدفوعة مطابقا للشروط المنصوص عليها بالقانون للحصول على الجنسية التركية.
• يتم إرفاق بيان المطابقة مع الوثائق التي يتم تقديمها للحصول على الجنسية التركية.

استخراج شهادة السكن والمعيشة:

• تصدرها البلدية للأبنية الجديدة.
• وثيقة تؤكد أن الملكية انتقلت وفقا للوائح والتشريعات ونظام البناء في البلاد.
• يذكر فيها أن المبنى صالح للاستخدام والمعيشة.
• ضرورية للحصول على اشتراك الماء والغاز والكهرباء.
• يستلزم لاستخراجها إبراز سند الملكية، وصورة جواز السفر، وترجمة موثقة لجواز السفر، والرقم الضريبي، وإيصال الرسوم.

الوثائق المطلوبة للتقديم على الجنسية التركية مقابل شراء عقار

تجهيز الاوراق المطلوبة للجنسية التركية بدقة وبشكل كامل يختصر مدة معاملة التقديم على الجنسية مقابل الاستثمار العقاري بشكل كبير.

وفيما يلي استعراض لجميع الاوراق المطلوبة للجنسية التركية مقابل استثمار عقاري، لمالك العقار ولزوجته وأبنائه دون 18 سنة:

أولا: الوثائق الخاصة بالعقار

• صورة سند الملكية الخاصة بالعقار سند الملكية (الطابو)، أو عقد الوعد بالبيع موثق لدى كاتب العدل (النوتر).
• تقرير تقييم للعقار ساري المفعول.
• إيصالات الدفع الأصلية من حساب المشتري، مختومة بختم حي من البنك المُرسل.
• إيصالات القبض الأصلية من حساب البائع، مختومة بختم حي من البنك المستقبِل، وهذه الإيصالات هي الإثبات المعتمد الذي يثبت أنه تم بموجبها سداد قيمة العقار وتحويلها من حساب البائع إلى حساب المشتري).
• وثيقة المطابقة، وتكون باسم المستثمر نفسه، دون الحاجة إلى إضافة أسماء أفراد أسرته.

ثانيا: الوثائق الخاصة بالمستثمر:

• تعبئة طلب الحصول على الجنسية التركية الاستثنائية “العقارية” (يجب تعبئة الطلب بأحرف لاتينية كبيرة من دون نقص أو أخطاء، والتوقيع على الطلب من قبل صاحب العلاقة أو وكيله).
• عدد 4 صور بيومترية حديثة ذات خلفية بيضاء مقاس 50×60 ملم.
• صورة جواز السفر، بما في ذلك الصفحات التي تتضمن معلومات الهوية والصورة الشخصية، وجميع صفحات الدخول والمغادرة.
• صورة من جواز السفر وترجمة موثقة له.
• ترجمة موثقة لدفتر العائلة (القيد العائلي- أو أي شهادة تدل على الحالة المدنية لمقدم الطلب).
• شهادة الميلاد مترجمة وموثقة من (النوتر).
• ترجمة موثقة لوثيقة عدم محكومية (وثيقة الحالة الجنائية).
• توكيل للمحامي.
• تأمين صحي ساري المفعول.
• في حالة البدون (ممن لا يحملون جنسية) تقدم الوثائق التي تشهد على حالات انعدام الجنسية مترجمة وموثقة.
• معلومات العنوان ( يكفي التصريح بها).
• إيصال دفع رسوم الطلب.
• تقرير طبي يفيد بالخلو من الامراض التي يمكن أن تسبب عدوى أو تشكل خطرا للمجتمع.

ثالثا: الوثائق الخاصة بأبناء المستثمر

• عدد 4 صور بيومترية حديثة بحجم 50×60 ملم، وخلفية بيضاء.
• ترجمة موثقة لجواز السفر.
• شهادة الميلاد. مترجمة وموثقة من كاتب العدل (النوتر).
• موافقة زوج أو زوجة المستثمر/ة على قيام الطرف الآخر بالقيام بإجراءات منح الجنسية للأبناء (موافقة نامة).
• يمكن استخراج الموافقة من البلد الأصلي للمستثمر/ة ثم ترجمتها في تركيا، أو استخراجها مباشرة من تركيا.
• إذا تقدم الزوج بطلب الجنسية له ولأولاده فقط دون الزوجة (في حال كان الزوج لا يرغب بمنح الزوجة الجنسية مثلاً، أو كانت الزوجة مطلقة)، فيجب تقديم موافقة الأم لمنح أبنائها دون 18 عاماً الجنسية التركية (لا حاجة لهذه الوثيقة في حال تقدّم كِلا الزوجين بطلب الجنسية، أي في حال الحصول على وكالة من الزوجة والزوج معاً).
• ترجمة موثقة لدفتر العائلة (القيد العائلي- أو أي شهادة تدل على الحالة المدنية لمقدم الطلب).
• لابد أن يكون عمر الأبناء أقل من 18 عاما.
• الأبناء أكثر من 18 عاما يمكن تقديم طلبات مستقلة لهم كمستثمرين.

رابعا: الوثائق الخاصة بزوج/زوجة المستثمر

• عدد 4 صور بيومترية حديثة بحجم 50×60 ملم، وخلفية بيضاء.
• ترجمة موثقة لجواز السفر.
• ترجمة موثقة لوثيقة الزواج.
• توكيل للمحامي أو للزوج.

خامسا: الوثائق الخاصة بالشركة (“عين تركيا” للاستثمار العقاري والاستشارات)

• نسختين من الوكالة الخاصة بطلب الحصول على الجنسية، تمنح من المستثمر إلى فريق المحاماة لتقديم ملف الجنسية، ومتابعته لدى الدوائر الرسمية. تنظم الوكالة عن طريق كاتب العدل في تركيا (النوتر).
• في حال إضافة زوجة / زوج المستثمر لملف التجنيس يجب تقديم وكالة مشابهة لكل واحد من الزوجين، ويمكن أن تنظم وكالة واحدة مشتركة للعميل وزوجته.
• أجور فريق المحاماة متباينة حسب كل حالة من حيث الأوراق وعدد الأفراد ضمن الملف وغيرها.

ملاحظات عامة:

• يجب أن تكون جميع الوثائق معتمدة من وزارة الخارجية في بلد المستثمر، ثم يتم اعتمادها من:
  • السفارة/القنصلية التركية في بلد المستثمر.
  • أو من سفارة/قنصلية دولة المستثمر في تركيا.
• يتم التقديم للعائلة كلها في ملف واحد.
• الحضور الشخصي للمستثمر مطلوب لفترة ما بين يومين وأسبوع.
• يمكن للمستثمر القيام بتوكيل للمحامي في السفارة التركية في بلاده دون داع للحضور.

تصريح الإقامة اللازم للتقدم بطلب الجنسية

في حالة كون المستثمر حاملا لإقامة سياحية أو إقامة عمل أو غيرهما، لابد من تغيير نوع تصريح الإقامة إلى “إقامة مستثمر”.

هذه الإقامة ستكون سارية حتى حصول المستثمر على الجنسية التركية.

ويعد استخراج هذه الإقامة إحدى الخدمات التي تقدمها شركة “عين تركيا” للاستثمار العقاري والاستشارات.

استثناءات على تملك بعض الجنسيات في تركيا

أولا: جنسيات يمنع تملكها في تركيا

يعود بسبب حروب أو اتفاقيات تاريخية قديمة أو مبدأ المعاملة بالمثل، لا يحق لمواطني البلدان التالية التملك في تركيا:

• سوريا.
• كوريا الشمالية.
• أرمينيا.

ثانيا: جنسيات لها حق التملك المقيد

• روسيا وأوكرانيا: يحق لمواطني هذه الدول التملك في عموم تركيا، ما عدا العقارات على طول ساحل البحر الأسود.
• اليونان: يحق لليونانيين التملك في عموم تركيا، ما عدا العقارات الكائنة في بعض المناطق في بحر إيجه.
• المغرب، ولاتفيا، وأفغانستان، وألبانيا: يحق لمواطني هذه الدول شراء الشقق و المكاتب فقط، ولا يسمح لهم بتملك الأراضي الزراعية.

المدة اللازمة الحصول على الجنسية التركية بالاستثمار العقاري

• عادة ما تستغرق المدة الزمنية للحصول على الجنسية التركية حوالي ستة أشهر، بحسب الظروف والأوراق الشخصية لكل حالة.
• وجود أي نقص في الأوراق المطلوبة، أو عدم تعبئة الطلب بشكل صحيح قد يؤخر مدة الحصول على الجنسية التركية.
• بعد تسجيل بيانات المستثمر يتم منحه رابطا إلكترونية وكلمة مرور شخصية، يمكنه من خلالها متابعة مراحل طلبه.
• بعد ذلك تقوم دائرة النفوس بإصدار بطاقة شخصية تركية للمتقدم ويُصبح بذلك مواطناً تركياً.
• كما يستطيع الحاصل على الجنسية التركية التمتع بكامل صلاحيات المواطن التركي وحقوقه، ويستطيع البدء بإجراءات الحصول على جواز السفر التركي.